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Avec la baisse de la livre turque.. Est-il temps d'acheter de l'immobilier en Turquie?

: 2018-08-18 Date de modification : 2019-04-15

Avec la baisse de la livre turque.. Est-il temps d'acheter de l'immobilier en Turquie?
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La période, entre 2012 – 2018, a été marquée par un boom immobilier sans précédent dans l'histoire de la Turquie. Ce n'était pas en vain, mais il a été prévu que le secteur immobilier turc prenne la tête de la croissance économique et devienne une source majeure de devises en attirant des acheteurs étrangers. Il semble que ce secteur a eu beaucoup de succès dans sa mission. Il a représenté près de 8,4% du PIB de la Turquie au cours de la dernière décennie.
La Turquie a été soumise à des crises internes et externes, en particulier pendant la période de renaissance immobilière en raison de son soutien direct aux soi-disant "les révolutions du printemps arabe ". Ce qui a provoqué la colère de certains pays de la région opposés à ces vagues de protestation et de réforme. Ces crises ont été représentées par les attaques "terroristes" successives sur différentes villes turques telles que les attaques d'Istanbul en 2015, la tentative de coup d'Etat ratée de 2016, la crise diplomatique avec Moscou après la chute d'un avion russe dans le sud du pays par la Turquie, l'assassinat de l'ambassadeur de Russie à Ankara et en fin la crise commerciale avec les États-Unis.

Dans ces conditions et contrairement à la croyance générale, le secteur immobilier turc prenait de l'ampleur et attirait de plus en plus d'étrangers jusqu'à ce que les investissements étrangers dans ce secteur ont atteint près de la moitié de l'IDE total en Turquie, l'an dernier. Par conséquence, sur les 10,8 milliards de dollars d'investissements directs étrangers en 2017, le secteur de l'immobilier et de la construction ont représenté 4,6 milliards de dollars. Il s’agit des niveaux que l'économie turque n'a jamais connus. De même, les achats immobiliers des acheteurs étrangers ont doublé en 2017 par rapport à 2016 pour atteindre 1,7 milliard de dollars. Ce boom a coïncidé avec des modifications structurelles des lois sur la propriété pour les étrangers. En 2012, le gouvernement a abrogé une loi exigeant la réciprocité dans le but d’attirer plus d'acheteurs étrangers, La même année, les citoyens de 183 pays ont été autorisés à acheter des biens immobiliers en Turquie. Les étrangers ont également été autorisés à acquérir des terres d’une superficie d’environ 150 acres, sans autorisation, après que la superficie légale a été limitée à 6 acres. Du coup, les étrangers se sont mis à affluer en Turquie pour acheter des biens immobiliers. Les Arabes ont pris la part du lion des achats, avec des ventes multipliées par cinq entre 2012 et 2015.
Classée au 18e rang parmi les économies mondiales avec une production intérieure de plus de 900 milliards de dollars, dans laquelle le secteur immobilier représente un cinquième du total, l’économie turque a fait face à une nouvelle crise et à une chute importante de sa monnaie locale qui a perdu environ 50% de sa valeur au cours des 12 derniers mois en raison des obstacles difficiles : le déficit de la balance courante associé à un niveau d'endettement élevé dans le secteur privé et d’importants financements étrangers par le secteur bancaire. L’inflation était de 15,9% en juillet de 2018, soit une moyenne cinq fois supérieure à la moyenne des pays riches. De plus, Les emprunts publics en devises étrangères ont fortement augmenté.

Le doublement des droits de douane imposés par les États-Unis sur l'acier et l'aluminium turc de 50% et 20% respectivement, en tant que sanctions en raison de détention préventive du pasteur américain Andrew Brunson par Ankara, jugé pour "terrorisme", a entraîné une baisse de livre turque contre d'autres monnaies et de nombreux avantages d'achat aux étrangers.

Est-ce que nous achetons maintenant?

Vu la demande croissante d’immobilier par les étrangers en raison de la fluctuation de la livre turque, la solidité du secteur immobilier et sa résistance aux crises, certains se demandent si c'est le bon moment pour aller en Turquie et acheter une propriété là-bas, malgré la crise de l'économie turque.
De nombreuses raisons justifient ce moment pour entrer sur le marché immobilier turc maintenant. Investir sur le marché immobilier est en général un investissement à long terme. De même, la période de bénéfice de l'achat de la propriété dure quelques années alors que l’observateur des crises vécues par l’économie turque trouve qu’elle ne prolonge pas longtemps. Il semble que le gouvernement turc l’a bien compris. Il a entretenu de bonnes relations avec les pays qui figurent en tête de la liste des investisseurs étrangers dans l'achat de biens immobiliers turcs, tels que l'Irak et les États du Golfe, la Russie et l'Iran. Parce que le maintien de ces relations au fil des ans garantit que gouvernement veille à ce que les biens immobiliers turcs restent entre les mains des citoyens de ces pays parallèlement au flux habituel de nouveaux investisseurs. Puisque, la situation au Moyen-Orient est pleine de troubles et de crises, l'investissement en Turquie reste le refuge le plus proche pour les capitaux des investisseurs de cette zone.
Des études menées par le gouvernement turc indiquent qu'en juin 2018, l'indice de prix de l'immobilier en Turquie a augmenté de 0,55% par rapport à mai 2018. En comparaison avec la même période de l'année dernière, le prix moyen des maisons turques a augmenté d'environ 10% et durant les trois dernières années, le pourcentage de prix a encore augmenté de 38%, jusqu'à 82% par rapport aux prix d'il y a environ 8 ans.
Si une personne décide d'investir dans le secteur d’immobilier turc, elle devrait étudier les meilleurs endroits pour y acheter en fonction de facteurs qui ne sont pas remarqués par les investisseurs ordinaires en général, notamment la vitesse de rotation du capital, le niveau de hausse des prix de l'immobilier et les opportunités de location disponibles. Dans un grand pays comme la Turquie, situé entre l'est et l'ouest, composé de 81 provinces et de 8 régions géographiques, il dispose d’un nombre considérable de destinations pour les acheteurs, soit dans les villes principales ou dans les petits villages où on trouve probablement de nombreux choix afin de sélectionner la zone souhaitée.
Toutefois, selon les statistiques, trois zones figurent en tête de liste des marchés publics: la côte méditerranéenne, la côte de la mer Egée et bien sûr Istanbul.

Procédures importantes lors de l'achat :

Après avoir déterminé le lieu d’achat, un certain nombre de mesures doivent être prises pour garantir le succès de l’achat de la propriété :
  • la nécessité de se renseigner auprès de la direction du registre foncier pour savoir s'il existe des restrictions au bien immobilier, telles que les dettes, les hypothèques et autres droits empêchant le transfert de propriété.
  • La mise en garde contre les markéteurs. L'augmentation du pourcentage de réduction sur le logement, même si elle atteint 50%, ne signifie pas qu'il s'agit d'une opportunité précieuse et aboutit souvent à un échec du projet ou il y a un manque de demande pour ces unités.
  • Le vendeur demande souvent de compléter le processus de vente et d’enregistrer l’immobilier à un prix inférieur pour réduire la valeur de taxe perçue, qui est de 4% et payée pour une moitié par le vendeur et par l’acheteur. Il faut insister sur l’enregistrement du bien en valeur réelle, ainsi que sur la certification du contrat par le notaire en cas de vente échelonnée. Malgré le paiement de 1% supplémentaire de la valeur de la propriété, cela protège le droit de l'acheteur et évite tout problème futur ou tout jugement erroné.
L’étape précédente pourrait être remplacée par une procédure qui manque à beaucoup d’acheteurs, c’est l’évaluation du bien par une entreprise spécialisée ou une banque s'il existe un accord pour contracter un emprunt. Quant aux prix de ce service, il est fourni par des entreprises spécialisées à des prix avantageux par rapport à leur retour, variant de deux à sept livres par mille livres de prix d'achat en fonction de la notoriété et de l'expérience de l'entreprise.
 Par conséquent, l'investisseur avance ou rétracte l'achat. L’évaluation nous donne des références importantes et vitales au projet comme : le prix approprié de la propriété, les prix d’autres projets dans la même zone,  l'avenir de toute la région en termes de services et d'installations, et l'intérêt du gouvernement pour eux. De plus, ce processus fournit également à l'acheteur des informations importantes telles que l’intégrité des aspects juridiques du projet : l'existence d'un permis de construire et l'absence de toute contravention qui l’entrave ultérieurement.
Avant l'achèvement du contrat, plusieurs frais doivent être payés sous forme de taxes soit une fois, soit périodiquement. Le processus de paiement commence immédiatement après l'émission du titre de propriété. Par exemple, il existe des services immobiliers mensuels appelés "revenus" allant de 2 à 7 livres par mètre carré, en fonction du niveau et de l'emplacement du projet.
Il est à noter que ces dépenses mensuelles n'incluent pas les coûts d'électricité, d'eau, de gaz, la taxe à l'achat de 4%, l'impôt sur les bénéfices de 20% du bénéfice net, la taxe municipale annuelle de 0,003% du prix au mètre carré et d'autres taxes.

Livre turque ou dollar?


Quand une transaction immobilière est finalisée, une question très importante se pose:
Est-il préférable d’acheter la propriété en turbulente livre turque, ou en devises étrangères telles que dollars ou euros et autres ?
Pour plus de compréhension, supposons l'exemple suivant:
Deux personnes ont acheté un appartement de la même valeur et dans le même projet à partir de 2015. Mais, l'un a choisi de payer en livres et l'autre en dollars, l'appartement valait 100 000 $, le taux de change au début de 2015 était de 2,3 livres par dollar, le prix de l'appartement était alors de 230 000 livres. Les deux ont alors payé le premier versement du prix de l'appartement qui égalait 10%.
Au moment du deuxième versement début de 2016, au cours duquel les deux parties doivent payer 40% de la valeur des deux appartements, la valeur de la livre turque est tombée (à 3 livres par dollar). Le premier acheteur en dollars a alors payé 40 000 $ tandis que l’acheteur en livre n’a converti que 30,6 milliers dollars pour payer le montant du deuxième versement de 92 000 livres. Lors du dernier versement de 50% au début de l'année dernière 2017, la livre turque a continué de baisser à 3,77 livres par dollar. L'acheteur en dollars a payé 50 000 $ alors que l'acheteur en livre n'a converti que 30,5 milliers de dollars contre 115 000 livres pour le reste du prix de l'appartement. En conséquence, l'acheteur en dollars a payé 100 000 $ pour son appartement alors que l'acheteur en livre pour obtenir le même appartement a payé  71,1 mille dollars seulement, et donc économisé environ 30% de la valeur de l'appartement. En outre, cela ne signifie pas que l'achat en livres est le meilleur, mais ce processus est lié au taux de change de la livre.

 
Si les attentes indiquent une baisse progressive de sa valeur, nous suivons les règles précédentes, mais s’elles indiquent une amélioration progressive, nous inverserons les règles précédentes.
Le "titre de propriété" est la dernière étape pour finaliser l’achat de biens immobiliers en Turquie. Une fois que tous les documents ont été complétés, les deux parties ont rempli leurs obligations contractuelles, la propriété sera enregistrée au nom du nouvel acheteur et recevra le titre de propriété.
Bien que l’effondrement de la livre turque ait entraîné une hausse des prix immobiliers de 15%, il ouvre des perspectives pour les étrangers pour venir en Turquie et profiter des économies de change.
Edité par Imtilak Immobilier©
Source: Site web Medan - Al Jazeera Net
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