كيف ومتى تم الإعلان عن قانون التملك العقاري للأجانب في تركيا؟

أجرت الحكومة التركية تعديلات مهمة على القانون العقاري(الطابو) التركي فيما يخص الشروط الواجب توفرها في الأفراد الأجانب الراغبين بتملك العقارات في تركيا، وذلك عن طريق الموافقة على القانون ذو الرقم 6302 بتاريخ 2012.05.03، حيث رفعت بعض القيود المفروضة على تملك الأجانب، وأجرت بعض التسهيلات في الشروط الواجب توفرها بالأفراد الأجانب الراغبين بتملك العقارات في تركيا، مع استمرار القيود المفروضة على مواطني بعض الدول المجاورة لتركيا.

قانون التملك العقاري في تركيا لا يأخذ مبدأ المعاملة بالمثل:

وبهذا القانون تكون تركيا قد أعطت حق تملك العقار لمواطني 183 دولة دون الخضوع لشروط المعاملة بالمثل. وكان السبب الأهم في إصدار هذا القانون الذي فتح الطريق أمام المستثمرين الأجانب لتملك العقارات في تركيا، هو زيادة رغبة المستثمرين في الاستثمار في القطاع العقاري. وأهم ما في هذا القانون هو رفع شروط المعاملة بالمثل الذي كان يخضع له المستثمرين الأجانب، وبذلك أصبح الأفراد التابعين للدول الأجنبية قادرين على شراء العقار في التركيا، وإن كان لا يسمح للأتراك بتملك العقار في تلك الدول التي ينتمي إليها أولئك الأفراد. أما مبدأ المعاملة بالمثل؛ فهو الحقوق والامتيازات التي تمنح من قبل إحدى الدول لمواطني الدولة الأخرى، ويتم الحصول مقابل ذلك على نفس الامتيازات والحقوق لمواطني تلك الدول.

القيود التي تضمنتها تعديلات قانون التملك العقاري في تركيا:

فرض هذا القانون بعض القيود على مساحات التي يمكن أن يتملكها أفراد الأجانب، وحسب القانون يجب ألا يتجاوز مجموع ما يمتلكه الأفراد الأجانب 10% من مساحة المنطقة، وألا يتجاوز مجموع مساحة ما يستطيع أن يمتلكه الفرد الواحد منهم في جميع أنحاء تركيا على 30 هكتار أي 300 دونم، وأعطي حق رفع هذه المساحة إلى 60 هكتار لمجلس الوزراء، وكان قبل هذا القانون لا يتجاوز مجموع مساحة التي يمكن أن يمتلكها الفرد الأجنبي في أنحاء البلاد 2.5 هكتار.

إضافة الى ذلك ربطت تعديلات قانون التملك في تركيا المناطق التي يمكن تصنيفها على أنها مناطق عسكرية بموافقة من رئاسة أركان الجيش والقيادات التي تمثلها، وكذلك الحال مع الأراضي التي يمكن تصنيفها على أنها مناطق أمنية خاصة، حيث رُبطت بموافقة الولاية (المحافظة) التي يتواجد فيها العقار المراد.

ماذا عن الشركات الأجنبية المؤسسة خارج تركيا؟

حسب المادة 35 من قانون التملك العقاري التركي فإن الشركات التجارية الأجنبية الحائزة على صفة كيانات قانونية والمؤسسة حسب قوانين بلادها، يمكنها تملك العقارات في تركيا وفق إطار أحكام قانونية خاصة (قانون التسويق السياحي المرقم 2634، قانون المناطق الصناعية المرقم 4737، قانون النفط المرقم 6326)، وفيما عداها من الشركات التجارية المؤسسة خارج البلاد لا تستطيع تملك العقار في تركيا.

الشركات التركية ذات الرأسمال الأجنبي:

حسب المادة 36 من القانون إذا كانت الشركة المؤسسة في تركيا ذات رأسمال أجنبي، وكان الأفراد الأجانب أو الكيان القانوني الأجنبي أو المؤسسة الدولية تمتلك 50% أو أكثر من رأسمال هذه الشركة أو تمتلك حق تعيين وفصل أغلبية أعضاء مجلس إدارة الشركة، يكون حق تملك الشركة للعقارات محدوداً بما يكفي تغطية فعاليات الشركة الواردة في عقد الشركة.

الأراضي الفارغة الغير المبنية:

حسب المادة 35 من قانون التملك العقاري يلتزم الأفراد الأجانب أو الشركات الأجنبية المؤسسة حسب قوانين بلادهم، أن يقوموا بتقديم المشاريع التي سيتم تطويرها على الأراضي الفارغة غير المبنية التي تم شراؤها من قبل الوزارات المعنية خلال عامين من تاريخ الشراء، وذلك لغرض الحصول على الموافقة من هذه الوزارات، وحسب التعميم المرقم 1734 لوزارة البيئة والتمدن الحضاري، أنه في حالة ورود الموافقات الخاصة بالمشاريع التي سيتم تطويرها على الأراضي الفارغة الغير مبنية إلى مديرية دائرة العقارات فإنه يلزم الإعلام في بيانات السجل العقاري بالشكل التالي (تم الموافقة على المشروع من قبل الوزارة، التاريخ، اليوم الخ).

في حال عدم الإعلام عن المشاريع المعتمدة أو عدم الانتهاء منها في غضون عامين، فإن الوحدات الإدارية المحلية التابعة لوزارة المالية ستقوم بمكاتبة دائرة العقارات بخصوص تصفية العقار ويكون ذلك بعد عامين من تاريخ التملك.

يلزم على الأجانب الراغبين بالاستثمار أو شراء العقار ات في تركيا مراعاة الأمور التالية:

  • معرفة ما أذا كان بإمكانهم الحصول على حق تملك العقارات او الحقوق العينية المحدودة.
  • نقل ملكية العقار وفقاً للقوانين والتشريعات النافذة في تركيا.
  • ألا يتجاوز مجموع مساحة العقارات التي يتم شراؤها في عموم تركيا 30 هكتاراً.
  • معرفة ما إذا كانت العقارات التي يرغبون بشرائها تقع ضمن منطقة أمنية أو عسكرية أو المناطق ممنوعة البيع، وذلك لأن العقارات الواقعة في المناطق الأمنية لا يجوز بيعها للأجانب.
  • مراجعة دائرة العقارات وأخذ المعلومات الكافية بخصوص العقار المعني، مثل معرفة ما إذا كان مالك العقار يمتلك حق التصرف بعقاره أم لا، أو كون العقار المعني مرهون أو خاضع لأي إجراء آخر يمنع بيعه.
  • عدم توقيع العقود التي تمتلك الصفات القانونية وكذلك عدم تسديد أيّ مبلغ كثمن للعقار، قبل أخذ المعلومات الكافية بالعقار المعني من مديريات سجلات العقاري.
  • ألا يبدأ معاملة البيع والشراء قبل البحث والاستقصاء عن الأشخاص أو الشركات البائعة للعقار، وفي حالة عدم إثبات الثقة أو الجدية لدى البائع لا ينصح بالتعامل معه.
  • في حالة ظهور أيّ اختلاف في عملية البيع والشراء، يلزم نقل الموضوع إلى المحكمة حيث تقام الدعاوي في المحاكم التركية، ولا تستطيع وزارة الخارجية التركية أو أيّ ممثلية أجنبية التدخل في سير الدعوة.

الإجراءات العامة المتبعة من قبل مديريات دائرة العقارات وفق تعميم المرقم 1734 لوزارة البيئة والتمدن الحضاري فيما يخص تملك الأفراد الأجانب للعقارات والحقوق العينية المحدودة:

  • دراسة شروط التملك من حيث جنسية المراجع (مقدم الطلب).
  • التحقيق بخصوص العقار المعني ما إذا كان هذا العقار يقع ضمن منطقة عسكرية ممنوعة أو منطقة عسكرية أمنية أو في المواقع الاستراتيجية.
  • أخذ التعهدات المذكورة في التعميم السابق، فيما يخص تحديد التملك بـ 30 هكتاراً.

وحسب التعميم المذكور لوزارة البيئة والتمدن الحضاري أن العقارات التي يتم الحصول عليها بشكل ينافي المادة 35 من القانون العقاري، أو العقارات التي تستخدم بشكل ينافي أغراض التملك ستكون عرضة للتصفية.

قائمة الشروط الخاصة والقيود على تملك الأجانب للعقارات في تركيا حسب الدول:

لا توجد بمتناول الأيدي قائمة صريحة بأسماء الدول التي يمكن لمواطنيها تملك العقار في تركيا، نظراً لاحتفاظ قسم القوانين والقرارات في رئاسة مجلس الوزراء بهذه القائمة في أرشيفها وعدم إظهارها للرأي العام، لكن تم جمع المعلومات الواردة في التصنيفات المدرجة أدناه من المعلومات التي وردت في الصحافة وليس لها أيّ صفة قانونية.

استناداً إلى نتائج البحوث والدراسات الصحفية التي أجريت بهذا الخصوص يمكن القول بأن عدد الدول التي يمكن لأفرادها أن يمتلكوا العقارات في تركيا دون أيّ قيد أو شرط ارتفع إلى 129 دولة، بينما بلغ عدد الدول التي فُرِضَ على أفرادها بعض الشروط والقيود والموافقات الخاصة 52 دولة.

  • الدول التي يحق لمواطنيها تملك العقارات في تركيا بدون أي شروط:

السعودية، الكويت، الإمارات العربية، قطر،  اليمن، عمان، السودان، ألمانيا، أمريكا، الأرجنتين، أذربيجان، بنغلادش، بربادوس، بلاروس، بلجيكا، ويلز، بنين، بوليفيا، البوسنة والهرسك، بوتسوانا، برازيل، بروناي دار السلام، بلغارية، بوركينا فاسو، بروندي، جيبوتي، تشاد، جيك، فنلنديا، فرنسا، جنوب افريقيا، جنوب السودان، جورجيا، هولندا، هندوراس، بريطانيا، السويد، سويسرا، إيطاليا، أيسلندا، جامايكا، اليابان، كندا، الجبل الأسود، كازاخستان، قرغيزستان، كوريا الجنوبية، كوسوفا، كوستاريكا، لوكسمبورغ، مدغشقر، مقدونيا، ملاوي، ماليزيا، مالي، نرويج، بنما، سورينام، تركمانستان، أوغندا، فنزويلا، نيوزلندا.

  • الدول التي يحق لمواطنيها تملك مسكن واحد فقط في تركيا:

الصين، الدنمارك، فيجي، ما يسمى بدولة إسرائيل (فلسطين المحتلة)، مالطا

  • الدول التي يحق لمواطنيها تملك العقارات في تركيا بعد موافقة وزارة الداخلية:

أُستراليا، النمسا، الباهاما، البحرين، الجزائر، الهند، باكستان

  • الدول التي يحق لمواطنيها تملك أرض إعمارية، مسكن، مكان عمل فقط:

المغرب، المجر، جزر المارشال، مصر، ميكرونيزيا، فيتنام

  • الدول التي يحق لمواطنيها تملك العقارات في تركيا لكن بشروط خاصة وهي:

الدولة

الشرط الخاص بالدولة

إيران

ألا يكون من ضمن الأشخاص الممنوعين من قبل الأمم المتحدة، موافقة من قبل وزارة الداخلية، أرض إعمارية، مسكن، مكان عمل فقط

روسيا

ألا يكون من ضمن سواحل البحر الأسود، موافقة من وزارة الداخلية

أوكرانيا

ألا يكون من ضمن سواحل البحر الأسود، موافقة من وزارة الداخلية، أرض إعمارية، مسكن، مكان عمل فقط

اليونان

أرض إعمارية، مسكن، مكان عمل، بشرط ألا يكون ضمن المدن الحدودية والساحلية

ألبانيا

مسكن، مكان عمل فقط

الأُردن

مسكنين ومكان عمل واحد

العراق

موافقة من وزارة الخارجية والداخلية، أرض إعمارية، مسكن، مكان عمل فقط

تونس

موافقة وزارة الداخلية، أرض إعمارية، مسكن، مكان عمل فقط

قبرص الشمالية

يمنح نفس الحقوق الممنوحة للأتراك